[경제] 재산세, 주택임대소득세, 부동산 세금 절약하는 법[부는 어떻게 완성되는가]

안녕하세요 힐링라일라입니다. 결혼을 앞두고 있는 예비 신혼부부가 집을 합치려니 2주택이 되는 경우, 연로한 부모님을 모시려고 하는데 2주택이 되는 경우 참 난감한데요, 그러나 자산관리의 시작과 끝은 언제나 세금이라는 것을 잊지 말아야 합니다. 고려하지 않을 수 없는 세금관리 팁에 대해 완벽하게 알려주는 책 , <부는 어떻게 완성되는가> 만나보세요

 

취득세, 아파트 가격이 6억원이하라면 1%

 

주택을 취득하면 가장먼저 따라오는 세금은 취득세 입니다. 취득세는 과거 취득세와 등록세가 합쳐진 세금으로 2011년부터 통합되어 운영되고 있습니다. 서울에 있는 아파트를 10억원에 취득했다고 하면 납부해야할 취득세는 얼마일까요? 세율은 취득하는 아파트 가격이 얼마인지에 따라 1~3%로 구분이 됩니다. 아파트 가격이 6억원이하라면 1%, 6억원~9억원 이하라면 대략 1~3%사이, 9억원을 초과하면 3%의 세율이 적용됩니다.

 이 세율이 곱해지는 과세표준은 어떤 금액일까요? 10억원인 아파트를 취득하는 과정을 매도인과 매수인이 존재하는 것을 매매거래라고 합니다. 매매 거래에서의 과세표준은 아파트를 취득하기 위해 실제로 지급한 금액이 됩니다. 취득세는 주택을 취득할때 필요한 자금이기 때문에 주택구입 비용에 포함해서 고려해야 하는 필수항목입니다.

 

재산세 및 종합부동산세, 재산세 냈으면 종부세는 차감

 

주택을 소유하고 있을때 납부해야 하는 것이 재산세가 있습니다. 자동차세는 연납신청을 통해 1년치를 한꺼번에 납부하면 약 6.4% 세금을 할인 받을 수 있지만 안타깝게도 재산세에는 이런 제도가 없습니다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있는 사람이 납부를 해야 합니다. 재산세액의 반은 7월 16~7월 31일까지, 나머지 반은 9월 16~9월 30일 까지 내는데 납부할 재산세액이 20만원 이하면 7월에 금액전체를 한번에 납부가능합니다. 주택을 소유하면 내야 하는 세금이 하나더 있는데요 바로 종합부동산세입니다. 종합부동산세는 재산세가 부과된 주택 중에서 가격이 일정금액 이상 넘는 주택에 부과하는 세금입니다. 재산세를 한번 냈음에도 불구하고 또 내야하는 세금이기 때문에 종부세를 납부할때는 재산세 대부분은 차감해주기도 합니다

 

주택임대소득세, 건강보험료까지 고려하기

 

노후 대비를 위한 재태크 수단으로 부동의 1위는 월세소득입니다. 그러나 월세소득에도 세금은 부과됩니다. 소득세의 일종으로 주택을 임대해서 버는 소득에는 주택임재소득세가 부과되는 데요, 주택임개소득세는 보통 주택을 1채만 보유한 사람에게는 부과되지 않습니다. 일반적으로 주택을 2채이상 소유한 사람이 1채를 임대했을때도 발생하는 세금입니다. 그리거 이전에는 주택 월세 좀 받는 것이 무슨 사업이냐며 사업자 등록을 하는 사람이 거의 없었지만 이제는 사업자 등록이 의무사항입니다. 주택임대소득 과세가 무서운 이유는 건강보험료에까지 영향을 미치기 때문입니다. 사업자 등록을 하고 사업소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격을 박탈 당할 수 있습니다.

 

취득세가 중과되지 않는 공시가격이 1억원을 초과하지 않는 주택

 

주택을 취득할때 취득세가 중과되지 않는 주택중 가장 대표적인 유형이 저가주택입니다. 정확히 표현하자면 시가표준 1억원 이하인 주택을 말합니다. 공시가격이 1억원을 초과하지 않는 주택에는 취득세가 중과되지 않습니다. 주택을 취득하는 목적이 투자에 맞춰져 있다면 저가의 주택을 취득해 가격상승이나 임대수입을 노리는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 그런데 공시가격이 1억원 이하라도 취득세 중과가 되는 지역이 있습니다. 투자가치가 높고 투기 수요가 몰릴수 있는 지역은 취득세를 중과하는데 도시 및 주거환경정비법 제 2조 제 1호에 따른 정비구역으로 지정, 고시된 지역 또는 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행수역이 해당합니다. 재개발사업, 재건축사업, 등 투자가치가 높은 지역은 취득세 중과에서 제외되지 않으니 사업시행지로 지정되었느지 파악하는 것이 우선 점검사항이 되겠씁니다

 

 

세대를 합친 2주택자의 비과세 유효기간

 

결혼전에 자기 소유의 주택 1채가 있는데 예비 신부도 1주택을 보유한 경우 세대를 합치면서 2주택자가 되어도 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세규정을 적용해줍니다. 대신 기간의 기준은 혼인일로부터 5년을 넘기지 말아야 합니다. 연로한 부모를 모시고살기 위해 세대를 합치는 동거봉양에도 세법에서는 특별혜택을 주고 있습니다. 부모세대와 자녀세대가 각각 주택 1채를 소유하고 있어도 동거봉양을 위한 세대 합가라면 10년간 각자의 주택에 1주택 비과세가 가능합니다.

 

다주택자 주택 매도 순서를 기억하세요

 

다주택자라면 2년간 한시적으로 적용되고 있는 다주택자 양도세 중과 배제 기간에 주택을 매도하는 것이 세금을 가장 줄일수 있습니다. 그러나 주택의 매도 타이밍을 잡는 것이 쉽지 않고 원하는 매도 가격을 맞추지 못하는 상황에서 1순위 매도주택이라면 공시가격이 3억원 이하인 주택이다. 주택에 대한 공시 가격으로 단독주택은 개별 주택가격, 공동주택은 공동 주택가격으로 이 가격이 3억원 이하인 주택은 다주택자라고 해도 양도세를 중과하지 않숩니다. 단 수도권, 광역시, 특별자치시에 해당하지 않는 지역에 있는 주택이어야 합니다. 또 2주택자의 경우 양도시점에 기준시가가 1억원 이하인 주택에 대해서도 양도세를 중과하지 않습니다. 그다음 매도대상은 비조정대상지역 주택입니다. 마지막으로는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을수 있는 주택입니다. 거주를 가장 로해 했다면 장기보유 특별공제를 최대 80% 까지 받으므로 비과세 효과가 가장 클 수 있습니다.